حتما با عبارت سرقفلی و حق کسب و پیشه آشنا بوده یا به صورت مستقیم با این موضوع برخورد داشته اید. این اصطلاح در مورد اماکن تجاری اجاره ای مطرح شده و ابزاری برای حمایت قانون از مستاجر اماکن تجاری است. حال چرا باید قانون چنین حمایتی داشته باشد؟ این حق جزو کدام اموال محسوب می شود که قابل خرید و فروش است؟ در این مقاله پاسخ این سوالات و نکات کاربردی و مفاد قانونی مرتبط با آن ارائه خواهد شد. همچنین داشتن وکیل سرقفلی و حق کسب و بیشه برای امور املاک تجاری را نیز توضیح می دهیم.
سرقفلی به عنوان یک مال قابل خرید و فروش
همان طور که می دانید سرقفلی و حق کسب و پیشه به عنوان یک مال قابل خرید و فروش است. به عنوان مثال ممکن است سر درب یک مغازه این جمله را به صورت آگهی دیده باشید: «سرقفلی این مغازه به فروش می رسد.» سوال اینجاست که سرقفلی چه نوع مالی است؟
اموال به طور کلی دو حالت دارند، اموال منقول و اموال غیر منقول؛ اموال غیر منقول، اموالی هستند که ذاتا یا به واسطه عمل انسان، قابل نقل و انتقال نیستند. جابجایی یا انتقال آن باعث خرابی محل مال یا خود مال می شود. این اموال در چند دسته جای می گیرند. اموال ذاتا غیر منقول مانند زمین؛ اموال در حکم غیر منقول مانند دانه ای که کاشته شده، اموال غیر منقول به واسطه عمل انسان مانند لوله کشی انجام شده در ساختمان؛ اموال غیر منقول تبعی مانند سرقفلی و حق کسب و پیشه.
طبق ماده 18 قانون مدنی: «حق انتفاع از اشیا غیر منقوله مثل حق عمری و سکنی و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق العبور و حق المجری و دعاوی راجعه به اموال غیر منقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیر منقول است.» طبق ماده 40 قانون مدنی: «حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد، استفاده کند.» در سرقفلی و حق کسب و پیشه، به مستاجر مکان تجاری این حق انتفاع داده می شود. در صورتی که در هنگام عقد قرارداد اجاره به صورت واضح و شفاف، مبلغ سرقفلی تحت همین عنوان، ذکر شده باشد، خرید و فروش سرقفلی امکان پذیر خواهد بود.
چرا سرقفلی ارزشمند است؟
فرض کنید شخصی یک مغازه متروک را اجاره کرده و با تلاش فراوان آن را به یک فروشگاه پوشاک محبوب تبدیل کرده است. در اثر تلاش او مشتریان زیادی به وی اعتماد کرده و خرید می کنند. به لحاظ مکانی برای مشتریان، مردم بومی و عابران گذری شناخته شده است. حال اگر مالک او را مجبور به تخلیه محل کند، آسیب اقتصادی جدی به مستاجر وارد شده و باید تلاش خود را از اول در مکانی دیگر شروع کند.
از طرف دیگر مالک می تواند از شهرت و محبوبیت این مکان به نفع خود استفاده کند، در حالی که برای آن زحمتی نکشیده است. بنابراین طبق قانون مالک نمی تواند مستاجر را برای تخلیه مغازه مجبور کند. در غیر این صورت باید مبلغی به عنوان سرقفلی به او بپردازد. این موضوع به لحاظ قانونی قابل پیگیری است و قانون تمهیدات لازم برای حمایت از مستاجر در چنین شرایطی، در نظر گرفته است.
سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون
در قانون سال 56 مفهوم حق کسب و پیشه مطرح بوده اما با تغییراتی در قانون جدید (قانون سال 76) به سرقفلی تبدیل شد. در عرف معمول بازار این دو عبارت همسان هستند اما به لحاظ قانونی تفاوت هایی دارند. برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری بعد از سال 76 قانون سرقفلی اعمال می شود. یکی از موارد پرشمار در دعاوی ملکی مربوط به موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه است. این موضوع مفاد مختلفی در قانون دارد که آگاهی و کاربرد آنها نیازمند تجربه و دانش کافی است. . اگر درگیر چنین مساله حقوقی هستید لازم است از راهنمایی یک وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربه کافی در حوزه وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه کمک بگیرید. وکیل مرتضایی در این زمینه می توانند همراه شما باشند.
عبارت حق کسب و پیشه علاوه بر قانون سال 56 در جای دیگر هم عنوان شده است. در تبصره 3 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت آمده است: «چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم «دستگاه اجرایی» محل کسب و پیشه بوده باشد.»
به طور کلی حق کسب و پیشه به این معناست که بعد از پایان مدت اجاره ملک تجاری، مالک نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه محل کند، حتی اگر مدت اجاره موقت مثلا یک سال باشد. قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید خواهد شد. سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار باعث تمدید قرارداد نمی شود. بلکه باید هنگام عقد قرارداد اجاره مورد توافق مالک و مستاجر قرار گرفته باشد. در صورت عدم توافق، مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی برای حق سرقفلی داشته باشد. بنابراین بعد از اتمام قرارداد در صورت عدم توافق، باید ملک تخلیه شود.
دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه
همان طور که اشاره شد در مواقع بسیاری بین مالک و مستاجر اماکن تجاری، اختلافاتی در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه به وجود می آید که حل و فصل آنها نیازمند مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست خواهد بود.
برخی از انواع دعاوی در این زمینه عبارتند از: دعوی مطالبه سرقفلی، تخلیه محل سرقفلی به جهت تغییر شغل، تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به کسب یا سکونت، تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها، تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط، تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر، تخلیه محل سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی. توجه داشته باشید که شرایط و مفاد قانونی مربوط به هر کدام از این دعاوی و دعاوی مشابه بسیار پیچیده بوده و از درک عموم خارج است. بنابراین مشاوره و راهنمایی وکیل برای موفقیت و احقاق حقوق ضروری است. می توانید سوالات خود را از وکیل مرتضایی که در زمینه دعاوی ملکی تخصص دارند، بپرسید.
خدمات ارائه شده توسط وکیل مرتضایی
از بهترین و موثرترین راهها برای حفظ حقوق و داراییهای خود در دعاوی ملکی، استفاده از خدمات وکیل متخصصی مانند آقای مرتضایی، با تجربهای چندین ساله در حوزه حقوق ملکی، بسیار حیاتی است. اگر به دنبال یک وکیل معتبر و با دانش فراوان در زمینه دعاوی ملکی من جمله وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه هستید، آقای مرتضایی همواره آمادهاند تا به شما کمک کنند.
خدمات وکیل مرتضایی شامل:
- مشاوره حقوقی: آقای مرتضایی با تجربه خود، به شما مشاوره حقوقی دقیق و قابل اعتماد ارائه میدهند تا بهترین تصمیمات را برای حفظ حقوق خود بگیرید.
- حل اختلافات: اگر به دنبال راهکارهایی برای حل صلح آمیز اختلافات ملکی خود هستید، وکیل مرتضایی با رویکرد کارآمد خود، به شما کمک خواهند کرد تا از مراجعات دادگاهی زمانبر جلوگیری کنید.
- تنظیم قراردادها: قراردادهای ملکی باید حسب مقررات و قوانین مربوطه تنظیم شوند. وکیل مرتضایی با دانش و تجربهای که دارد، قراردادهای شما را به صورت دقیق و حرفهای تهیه میکند.
- نقل و انتقال ملکی: در معاملات خرید و فروش ملک، وکیل مرتضایی مراحل نقل و انتقال ملکی را با دقت و از نظر قانونی راهنمایی میکند تا تراکنش شما به خوبی انجام شود.
با اعتماد به خدمات وکیل مرتضایی، شما در مسائل ملکی خود به آرامش بیشتری دست خواهید یافت. تماس بگیرید و وقتی را برای مشاوره با آقای مرتضایی ترتیب دهید و از تخصص و از تجربه او در حوزه دعاوی ملکی بهره ببرید.
