دعاوی ملکی و اراضی، به آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری گفته می شود که با موضوع املاک و مستغلات در ارتباط بوده و مواردی نظیر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به دریافت ویزای کار، الزام به ایفای تعهد، الزام به دریافت صورت مجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک، جعل سند، ممانعت از حق، کلاهبرداری، تصرف عدوانی و … را شامل می شود.
دعاوی ملکی به طور کلی ممکن است حقوقی و یا کیفری باشند که در بحث حقوقی، وجه و مال مورد توجه قرار گرفته و جنبه کیفری برای آن در نظر گرفته نمی شود، مانند الزام به تنظیم سند که جنبه حقوقی آن مدنظر است. اما در بحث کیفری کاملا بر عکس بوده و در موضوعاتی مانند فروش ملک به چند نفر، بعد کیفری آن مورد بررسی قرار می گیرد؛ و می توان گفت دعاوی که با ارتکاب جرم همراه هستند، در دستهی دعاوی ملکی کیفری قرار خواهند گرفت. دعاوی ملکی افزون بر این دستهبندی کلی، انواع مختلف دیگری دارد که در ادامه به طور جداگانه به آنها پرداخته ایم. ولی قبل از آن کمی درباره وکیل دعاوی ملکی توضیح خواهیم داد.
وکیل دعاوی ملکی
دعاوی ملکی به دعاوی حقوقی اطلاق میشود که مرتبط با املاک و اموال غیر منقول باشند. ملک شامل آپارتمانها، زمینها و مغازهها میشود. این دعاوی معمولاً در دادگاههای حقوقی مورد بررسی قرار میگیرند و معمولاً نیاز به طرح آنها به دلیل وجود یک قرارداد بوجود میآید. دعاوی ملکی به دلیل ارزش و پیچیدگی آنها، از مهمترین دعاوی حقوقی به شمار میروند و برای طرح این نوع دعاوی، بهتر است افراد قبل از هر اقدامی، با یک وکیل ماهر در زمینه دعاوی ملکی و یک وکیل با تجربه در زمینه قراردادها مشورت کرده و پس از مشاوره حقوقی و انتخاب راه حل مناسب، به طرح دعوا بپردازند. همچنین، بهتر است پیگیری و دفاع در طول دادرسی نیز به یک وکیل دعاوی ملکی واگذار شود و در صورت عدم امکان دستیابی به وکیل ملکی، میتوان به صورت مداوم با یک وکیل دعاوی و امور ملکی مشورت داشت.
وکیل ملکی تخصص در دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با اموال غیر منقول دارد. حرفه وکالت نیازمند دانش، تجربه و تخصص است، به ویژه در پروندهها و موضوعات ملکی که گاهاً با پیچیدگیهایی همراه هستند که تنها وکیل ملکی با تجربه های بدست آورده در روند اینگونه دعاوی، میتواند کمک کند. وکیل ملکی با قوانین و آییننامههای ثبت و مالکیت آشنا است و براساس تجربهای که دارد، تمام جنبههای پرونده را بررسی کرده و سپس به دفاع از موکل میپردازد.
بهترین وکیل ملکی میداند که مبنای ارزش معاملات املاک چیست و در کجا ماده 100 قانون شهرداری و یا تبصرههای آن اعمال میشود و کجا ماده 64 قانون مالیاتهای مستقیم اعمال میشود؛ بنابراین، زمان مناسبی را برای ارائه ادله و بیان نظرات خود در نظر میگیرد تا حق موکلش به دلیل استفاده نادرست از این قوانین ضایع نشود. چگونگی و روش طرح دعوا بسیار مهم است و در روند دادرسی، در تعیین حقوق اصحاب دعوی تأثیر قابل توجهی دارد، بنابراین برای جلوگیری از مشکلات ناخواسته برای دعوا در طول فرایند قضایی، ضروری است که موضوعات و دعاوی ملکی را فردی که متخصص و تجربهدار است، بررسی، برنامهریزی و رسیدگی نماید. به عنوان مثال، وقتی شخصی دارایی ملکی را به تصرف خود در میآورد، وکیل ملکی با تخصصی که دارد باید تشخیص دهد که آیا دعوای حقوقی تصرف عدوانی را مطرح کند یا کیفری.
تجربههایی که وکیلان ملکی در آنها تخصص دارند عبارتند از:
- نمونه دادخواست و معرفی دعوی
- نشست های قضایی
- رای شعب دیوان عالی کشور
- رای دادگاه های بدوی و تجدیدنظر
- رای اصراری
- نظریه های مشورتی
- رای وحدت رویه
علاوه بر تمام موارد فوق، در پروندههای ملکی، یک وکیل ملکی باید در زمینه تنظیم قرارداد و قوانین مربوطه تسلط کافی داشته باشد. زیرا رابطه نزدیکی بین این دو وجود دارد و نیاز به مطالعه تخصصی قرارداد توسط وکیل ملکی غیر قابل انکار است.
انواع دعاوی ملکی
در ادامه مبحث اول درباره دعاوی ملکی انواع آن را با توضیحی کوتاه برای آشنایی شما خواهیم گفت.
خلع ید
بر اساس ماده 308 قانون مدنی، دعوای خلع ید هنگامی مطرح می شود که شخصی به صورت غیر قانونی ملکی را تصرف کرده و مالک اصلی، خواستار رفع تصرف و اخراج دیگری از ملک خود است. خلع ید نیز، به معنای رفع تصرف از متصرف به استناد حکم دادگاه بوده و نکته مهم در خلع ید این است که مالک اصلی حتما باید سند رسمی داشته باشد تا بتواند ادعای خود را ثابت کند، ضمن آنکه اثبات موضوع، همواره با ادعا کننده خواهد بود.
الزام به تنظیم سند رسمی
همانطور که گفته شد، یک دعاوی ملکی حقوقی بوده و در این مورد نیز، مالک میبایست سند رسمی داشته باشد؛ چرا که، یکی از شرایط انتقال املاک، انتقال سند رسمی بوده و هنگام انتقال ملک از شخصی به شخص دیگر، لازم است سند رسمی به عنوان گواهی مالکیت تنظیم شود.
الزام به تحویل ملک
همان طور که از نام این دعاوی مشخص است، ملک در اختیار خریدار قرار نگرفته و این موضوع، موجب اقامهی دعوا شده است. در واقع، هنگامی که بایع (خریدار ملک) ضمن پرداخت وجه، مبیع را دریافت نکرده باشد و یا فروشنده از تحویل دادن ملک اجتناب کرده باشد، میتواند خواستار اقامهی دعوا شده و دعاوی ملکی خود را مطرح کند؛ و در این گونه موارد، دادگاه فروشنده را ملزم به تحویل ملک فروخته شده خواهد کرد.
التزام به اخذ پایان کار و صورت جلسه
الزام به اخذ پایان کار، یکی از اصلی ترین امور پروژههای ساختمانی برای انتقال رسمی سند بوده که متعهد (سازنده و یا مالک) باید آن را بر حسب التزام انجام دهد. اخذ پایان کار برای پروژههای ساختمانی نیازمند ارائه مدارک، استحکام بنا، و تاییدیههای کارشناسان، مهندسان ناظر و کارشناسیهای عینی از محل پروژه، نظارت بر ساخت و آزمایش های مربوطه بوده و عموما بر عهده سازنده ملک است. بر همین اساس، از جمله مهم ترین مدارک برای یک ساختمان، پایان کار آن است که نام کاربری ملک و همچنین، پایان عملیات ساختمان را نشان می دهد. در واقع، پس از پایان کار پروژه ساختمانی، مدرکی از سوی سازمان نظام مهندسی در شهرداری به عنوان پایان کار به مالک ارائه می شود که نشان دهنده تایید شدن ساختمان توسط سازمان شهرداری است. گواهی پایان کار ساختمان همچنین، باید مورد تایید مهندسین ناظر و کارشناسان ساختمانی نیز باشد.
صورت مجلس تفکیکی (الزام به تفکیک ملک)
صورت مجلس تفکیکی و یا الزام به تفکیک ملک در واقع، سندی بوده که در این سند، مشخصات قسمت های تفکیکی یک ساختمان و واحدهای آن، ثبت شده است. این سند که توسط مامور اداره ثبت و بر اساس گواهی پایان کار ساختمان ارائه میشود، تمامی مشخصات، حدود اربعه هر واحد ساختمان و قسمت مشاعات را مشخص کرده است. صورت مجلس تفکیکی، سهم هر شخص از واحدهای تفکیکی را معلوم و مشخص کرده و به عنوان مبنایی برای تهیه سند برای هر واحد ساختمان استفاده می شود.
التزام به فک رهن
دعوای التزام فک رهن ملک، شامل ثبت دادخواست دعوا توسط راهن و یا مالکین در قرارداد مشارکت و یا خریدار ملک رهنی است که از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت شده تا جهت صدور حکم از سوی دادگاه، خوانده را به دادگاه فرا خواند.
مطالبه وجه التزام قراردادی
وجه التزام، مبلغی است که از سوی طرفین قرارداد نوشته شده تا در صورت عدم تعهد هر یک از طرفین به تعهدات خود در موعد مقرر، میبایست مبلغی را به عنوان جریمه بابت تاخیر پرداخت کند. در حقیقت، وجه التزام نوعی ضمانت برای انجام تعهدات طرفین قرارداد و جلوگیری از انجام تخلفات است. به عنوان مثال شما می توانید در قرارداد فروش یک ملک، به ازای هر یک روز تاخیر، مبلغی را به عنوان وجه التزام مشخص کنید.
مطالبه ضرر و زیان تاخیر و یا عدم انجام تعهد
تعهدات اشخاص حقیقی و یا حقوقی به یکدیگر، مانند پرداخت نفقه، تنظیم مبایعه نامه میان دو شخص و …، حقی برای طرف مقابل ایجاد می کند تا در صورت تاخیر در انجام تعهدات در مهلت مقرر، خسارت و ضرر و زیان دریافت کند.
افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک مسکونی، تجاری و یا صنعتی بین چند نفر و در چند بخش مجزا است که با هدف انتقال مالکیت و استفاده جداگانه از هر یک از بخش ها صورت می گیرد. انجام افراز یک ملک مشاع، به اطلاعات دقیق و کاملی در مورد واحد ملکی مد نظر و همچنین، موافقت صاحبان ملکف، نقشههای مورد نیاز برای انجام افراز نیاز داشته که میبایست به سازمان ثبت اسناد و املاک مربوطه ارائه شود.
دستور فروش
اگر یک واحد ملکی بنا به دلایل مختلف قابل افراز نباشد، دادگاه مربوطه با بررسی مدارک و مستندات آن ملک، دستور فروش آن را صادر خواهد کرد. دستور فروش یک ملک، به معنای فروش آن در مزایده بوده و مبلغ فروش آن ملک مشاع نیز، بر اساس سهم هر یک از مالکین، تقسیم خواهد شد.
ابطال سند رسمی انتقال
ابطال سند رسمی انتقال مالکیت، به باطل و یا بی اثر کردن یک یا چند سند که به شکل رسمی ثبت شدهاند، مربوط میشود. در واقع در صورتی که مالک یک واحد ملکی، مجهول بوده و آن ملک به چندین نفر فروخته شده و یا جعل و معارضه ای در اسناد رسمی مربوطه رخ داده باشد، مطرح خواهد شد.
ابطال رای داور
هنگامی که داور، صلاحیت صدور رای را نداشته باشد و یا در رابطه با مطلبی خارج از موضوع داوری، رای صادر کرده باشد، رای او خارج از موضوع قرارداد و باطل تلقی شده و قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
دعاوی پیش فروش ملک
دعاوی پیش فروش ملک و واخدهای ساختمانی، از زمان پیش فروش آپارتمان ها و به دلیل عدم انجام تعهدات طرفین قرارداد رخ میدهد. این دسته از دعاوی ملکی عمدتا مواردی مانند عدم پرداخت به موقع پول توسط خریداران و یا عدم رعایت بندهای قرارداد توسط سازندگان آپارتمان را شامل میشود.
دعاوی مشارکت در ساخت
دعاوی مشارکت در ساخت، همان طور که از نام آن مشخص است، به قراردادهای مشارکت در ساختن ملک مربوط میشود که بر طبق آن قرارداد، مالک اموال خود را در اخیار سازنده قرار داده و در مقابل نیز سازنده، هزینه های تخریب و نوسازی ساختمان و عملیات اجرایی آن با در نظر داشتن ارزش زمین، متقبل میشود.
تایید فسخ قرارداد
حق فسخ قرارداد به موجب یکی از اختیارات قانونی و یا یکی از شرایط ضمن عقد، برای طرفین قرارداد و یا یکی از آنها ایجاد میشود، و در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط، کسی که به شرط به نفع او شده است، میتواند حق خود را اجرا کرده و نسبت به ثبت دادخواست و یا فسخ قرارداد، اقدام کند.
وکیل علی مرتضایی متخصص در دعاوی ملکی
در دعاوی ملکی، امور حقوقی پیچیده و چالشبرانگیزی وجود دارد. برای مواجهه با این چالشها و حفظ حقوق و منافع شما، به یک وکیل متخصص نیاز دارید. وکیل علی مرتضایی با تجربه و تخصص خود در حوزه دعاوی ملکی، آماده است تا به شما در رسیدگی به پروندههای ملکی کمک کند و بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان آورد.
وکیل علی مرتضایی، به عنوان یکی از برترین وکلای ملکی، دارای سابقهای برجسته در امور حقوقی ملکی است. با تمرکز ویژه بر این حوزه، او با دقت و اصول حقوقی بروی پروندههای ملکی شما کار میکند تا بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان آورد.
وکیل مرتضایی با تجربه در تمامی مراحل دعاوی ملکی به شما کمک میکند. از تهیه دادخواست تا حضور در نشستهای قضایی و رایگیری، او در کنار شما خواهد بود و به بهترین شکل ممکن در دفاع از منافع شما سعی خواهد کرد.
اطمینان حاصل کنید که وکیل مرتضایی با دانش و تجربهای فراوان در زمینه قوانین و آییننامههای ملکی، به طور جامع به پرونده شما رسیدگی خواهد کرد. او به دقت بالا و تحلیل دقیق در ارائه استراتژیهای حقوقی مناسب برای حل و فصل دعاوی ملکی تخصص دارد.
با وکیل مرتضایی، امکان تنظیم قراردادهای ملکی با دقت و حساسیت لازم نیز وجود دارد.
او در تمامی جنبههای قراردادهای ملکی، از تهیه تا بررسی، به شما کمک میکند تا مشکلات و ابهامات حاکم بر قراردادها را برطرف کنید و از جمله بهترین شرایط ممکن برای خود بدست آورید.
با پشتوانه تجربه و دانش قوانین ملکی، در تمامی مواردی که نیازمند حضور حرفهای وکیل در دعاوی ملکی هستید، به شما کمک خواهد کرد.
از الزامات تقسیم ملک مشترک تا رفع مزاحمت از ملک، از اخذ پایان کار تا تعدیل اجاره بها، وی با دقت و دانش کافی به دفاع از حقوق شما میپردازد.
با دپارتمان وکالت مرتضایی تماس بگیرید و از تجربه و تخصص ایشان در این حوزه بهرهمند شوید.
