“دعوای الزام به تنظیم سند رسمی” چیست؟

در این مقاله، به بررسی مفهوم الزام به تنظیم سند رسمی و اهمیت آن در انتقال مالکیت اموال، به خصوص ملک، مغازه و خودرو، پرداخته می‌شود. همچنین، مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، مراحل الزام به تنظیم سند رسمی مغازه و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی خودرو نیز مورد بررسی قرار می‌گیرند. در پایان، یک نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند نیز ارائه می‌شود تا بهترین شیوه برای تدوین و تنظیم چنین دادخواستی را درک کنید.

الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

با توجه به ماده 1287 قانون مدنی، برای انتقال مالکیت یک ملک، می‌توان از دو نوع سند، سند رسمی و سند عادی استفاده کرد. اسناد رسمی، سندی است که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد، یا نزد دیگر مأمورین رسمی با صلاحیت مربوطه بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده است. از سوی دیگر، اسنادی که رسمی نباشند، عادی هستند. در قوانین مربوط به ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی هستند و نمی‌توان برای آن‌ها ادعای انکار و تردید کرد. برای اثبات عدم اعتبار یک سند رسمی، باید جعلی بودن آن اثبات شود و یا باید اثبات شود که سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نیست. به همین دلیل، این دعوا به عنوان “دعوای الزام به تنظیم سند رسمی” شناخته می‌شود.

ویژگی‌های سند رسمی

ویژگی‌های سند رسمی نسبت به سند عادی به شرح زیر است. در مالکیت املاک، ماده 22 قانون ثبت اسناد مشخص می‌کند که دولت فقط کسی را به عنوان مالک شناخته و قبول می‌کند که در سند رسمی به عنوان مالک نامش ذکر شده باشد یا به واسطه سند رسمی مالکیت از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد. همچنین در برخی از اموال منقول نیز مانند خودرو، صرفاً اسناد عادی مانند برگه سبز و کارت خودرو برای اثبات مالکیت ناکافی هستند و صرفاً نشانه مالکیت هستند و نه سند مالکیت. به همین دلیل، داشتن سند رسمی برای اموال منقول نیز ضروری است تا مالکیت به صورت قانونی تأیید شود.

باید سندی را که در دفتر ثبت اسناد رسمی یا اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می‌شود را به مثابه سند رسمی شناخت و برای آن اعتبار بالاتری نسبت به سند عادی قائل بود. با این حال، برخی ماموران رسمی نیز در صورت داشتن صلاحیت و اختیار، می‌توانند این سند را تنظیم کنند. هر سندی که رسمی نباشد به عنوان سند عادی محسوب می‌شود.

در مقررات مدنی ایران، املاکی که دارای سند رسمی هستند، اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی دارند. بنابراین، برای سندهای رسمی نمی‌توان به راحتی ادعای تردید را بیان کرد و در صورت شک، باید از راه‌های قانونی آن را ثابت کرد یا اینکه نشان داد که شرایط ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی در آن صادق نیستند.

امروزه، داشتن سند رسمی یکی از راه‌های اصلی برای ثابت کردن مالکیت است. در اکثر موارد، فقط با داشتن سند رسمی مالکیت می‌تواند تأیید شود و افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند، با تنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می‌کنند. هنگامی که فردی سند رسمی را به دست آورد، هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد و لازم است که در مورد تصرف عدوانی آگاهی داشته باشد.

بنابراین، هزینه‌های مرتبط (مانند عوارض و مالیات‌ها، در دفترخانه) با انتقال سند و معاملات ممکن است باعث شود فروشندگان از انجام این امر خودداری کنند، که این امر سبب بروز مشکلات و مسائلی در آینده خواهد شد.

سند رسمی برای اموال غیرمنقول

برای اموال غیرمنقول همانند اموال منقول ، اثبات مالکیت با وجود یک سند رسمی الزامی است. برای مثال، در مورد خودرو، برگ سبز خودرو تنها به تاثیر ثبت خودرو در سامانه‌های دولتی دارد و مالکیت را به تنهایی ثابت نمی‌کند، بلکه یک سند رسمی مالکیت برای ثبت مالکیت در محاکم و دادگستری الزامی است.

با این حال، در برخی موارد، انتقال مالکیت با وجود سند رسمی امکان‌پذیر نیست و روند انتقال مالکیت باید با شیوه‌ای دیگری صورت گیرد. برای مثال، در برخی موارد، با انجام توافقات و پرداخت مبلغ معین، مالکیت یک ملک واگذار می‌شود.

هر گاه مالی اعم از منقول یا غیر منقول، توسط یک خریدار خریداری شود، وی ملزم است که حق مالکیت خود روی آن را تأیید کند و با دریافت یک سند رسمی، بهره‌مندی از منافع آن را داشته باشد.

در واقع، در بعضی موارد، حتی در صورتی که در متن سند معمولی، صراحتاً درباره انتقال رسمی مالکیت چیزی ذکر نشده باشد، فروشنده موظف است که این وظیفه را برآورده کند. با خرید یک مال، تنظیم سند رسمی، به جز انتقال مالکیت، هیچ چیز دیگری نیاز ندارد و در صورتی که کسی به صورت شفاهی یک مال را خریداری کند، همچنین می‌تواند از فروشنده خود درخواست کند که سند رسمی را به نام او منتقل کند.

موارد حائز اهمیت در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

1. پایان کار و صورت مجلس تفکیکی ملک: در صورتی که مالکیت ملک به صورت دقیق و معتبر تعیین نشده باشد، تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر نمی‌باشد.
2. عدم وجود رهن یا بازداشت: در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت قرار داشته باشد، تنظیم سند رسمی به سادگی قابل انجام نمی‌باشد.
3. مالی بودن دعوی: الزام به تنظیم سند رسمی باید به صورت دعوی مالی طرح شود و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه‌ای ملک محاسبه می‌شود.
4. صلاحیت دادگاه: دعوی الزام به تنظیم سند رسمی باید در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی مورد بررسی قرار گیرد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

در مواردی که ملک مشترک است، هر شریک نمی‌تواند به صورت جداگانه سند رسمی برای سهم خود تنظیم کند. بهتر است شرکا در صورت تمایل، ابتدا سهم خود را تفکیک کرده و سپس به تنظیم سند رسمی بپردازند. همچنین می‌توانند همه شرکا درخواست تفکیک و تنظیم سند را به صورت مشترک ارائه دهند. در صورت فروش سهم مشترک، خریدار می‌تواند به شرط تنظیم سند رسمی به نحو مشترک در محدوده سهم خریداری شده، فروشنده را ملزم به تنظیم سند کند. برای این منظور، خریدار باید دادخواست خود را به طرف فروشنده و سایر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه کند.

شرایط و مدارک مورد نیاز برای ارایه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

شرایط و مدارک مورد نیاز برای ارایه درخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع به شرح زیر می‌باشد:

1. حضور خریدار یا وکیل او به همراه مدارک هویتی شامل کارت ملی و شناسنامه
2. ثبت‌نام در سامانه ثنا از طریق دفترهای خدمات قضایی
3. پیوست اصل مبایعه‌نامه، مشاهده و تطبیق مدارک اصلی و ارسال فایل اسکن شده مدارک توسط دفتر خدمات قضایی
4. تکمیل فرم تعیین ارزش واقعی ملک از طریق دفتر خدمات قضایی، که باید دربرگیرنده اطلاعات اصلی مربوط به ملک ، از جمله: آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی، مساحت زمین ملک، نوع سازه ملک، تعداد شرکاء و درصد مالکیتی که خواهان مدعی آن می باشد را تکمیل کنند.
5. و در نهایت هزینه دادرسی بصورت الکترونیکی باید با مراجعه به دفتر خدمات قضایی پرداخت گردد.

کدام دادگاه صلاحیت برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را دارد؟

با توجه به قوانین و مقررات مربوطه، دادگاه مربوط به حوزه قضایی مشخص، صلاحیت رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع را دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

در برخی از موارد، فردی ممکن است یک ملک را خریداری کند و در قولنامه با توافق طرفین (مالک و خریدار) تاریخ مشخصی ذکر شود که در آن تاریخ، فروشنده باید در دفتر ثبت اسناد رسمی حاضر شود و سند ملک را به نام خریدار منتقل کند، اما فروشنده به تعهد خود عمل نکند و در تاریخ مشخص شده به دفتر اسناد مراجعه نکند.

دلایل مختلفی برای عدم مراجعه فروشنده وجود دارد؛ به‌عنوان مثال، بالارفتن ارزش ملک پس از قرارداد یا وجود اختلاف در حساب و غیره. در چنین مواردی، خریدار می‌تواند از مراحل قانونی تنظیم و انتقال سند بهره‌مند شود. وی باید به دادگاه مراجعه کرده و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه‌ای را مطرح کند. با تنظیم و طرح این دادخواست، می‌توان به سند ملک خریداری شده خود دست یافت.

مراحل مربوط به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ‌ای

برای شروع روند اداری و تشکیل پرونده حقوقی دادخواست، نیاز است که خریدار ملک با ارائه کارت ملی و شناسنامه (مدارم احراز هویت) به همراه قولنامه‌ای که به توافق طرفین (مالک و خریدار) با تاریخ مشخصی امضا شده است، به همراه وکیل اگر داشته باشد، در دفاتر خدمات قضایی در سامانه ثنا ثبت نام کند. سپس اصل مبایعه‌نامه را به همراه کپی آن به دفتر خدمات قضایی ارائه داده و با تایید و رویت این اسناد توسط دفتر خدمات قضایی، فایل اسکن شده آن را برای ضمیمه در پرونده ارسال می‌کنند و در انتهای کار اصل مبایعه‌نامه را به خواهان برگردانده خواهد شد.

همچنین، برای تایید و ثبت پرونده، فرم تایید ارزش ملک را باید به پرونده ضمیمه کرد. خواهان باید فرم مورد نظر را از دفتر خدمات قضایی دریافت کند و آن را تکمیل کند و یا آن را برای تکمیل به وکیل خود ارائه دهد. اطلاعاتی که در این فرم وجود دارد عبارت است از: آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی ملک، مساحت زمین، نوع سازه ملک (آهنی یا بتنی و غیره).

در این روند، هزینه‌های مربوط به روند دادرسی نیز باید در دفتر خدمات قضایی محاسبه و دریافت شود.

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای

• در کل، پیش‌بینی مدت زمان لازم برای رسیدگی به پرونده مالکیت ملک توسط ارائه قولنامه رسمی، امکان‌پذیر نیست. زیرا این مدت زمان به عوامل متعددی بستگی دارد که شامل موارد زیر می‌شود:
• تعداد و حجم پرونده‌های قابل پیگیری در شعبه‌ی مربوطه که متقاضی ممکن است به آن مراجعه کند.
• اگر متقاضی یا وکیل او، پرونده را پیگیری کند، روند رسیدگی به پرونده شتاب خواهد گرفت.
• ممکن است متقاضی یا خوانده به روشی، هدف خود را به سمت پیشرفت بیشتر ببرند که باعث افزایش مدت زمان رسیدگی به پرونده می‌شود. به عنوان مثال، خوانده ممکن است با صدور حکمی محکوم شود و در پاسخ به آن، اعتراض کند که این روند مدت زمان رسیدگی به پرونده را افزایش می‌دهد.

کدام دادگاه صلاحیت برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای را دارد؟

دعوا و محل دادخواست مربوط به ملک قولنامه‌ای، به طور کلی در حوزه صلاحیت دادگاهی قرار دارد که در آن ملک قرار دارد. به عبارت دیگر، صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به دعوا و محل دادخواست بر اساس محل قرارگیری ملک تعیین می‌شود. بنابراین، برای مثال، اگرچه خریدار و فروشنده در تهران اقامت ندارند، اما اگر ملک در تهران واقع باشد، دادگاهی در تهران صلاحیت رسیدگی به دعوا و محل دادخواست را دارد.

الزام به تنظیم سند ملک در رهن بانک

در برخی موارد، خریداران ممکن است در زمان خرید یک ملک به مشکل برخورد کنند و متوجه شوند که این ملک قبلاً به عنوان تضمین به بانک رهن شده است. اگرچه فروشنده ملک این امر را به خریدار اعلام نکرده باشد، اما خریدار در هنگام انتقال مالکیت و تنظیم سند به نام خود با مشکلاتی مواجه می‌شود. تنظیم سند ملک امکان‌پذیر نیست تا زمانی که ملک به بانک رهن شده باشد. حتی با حضور فروشنده در دفتر ثبت اسناد رسمی نیز این امر امکان‌پذیر نیست.

مراحل الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

 با دادخواستی آغاز می‌شود که مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی ملک رهنی است. پس از تنظیم رسمی دادخواست، آن به یکی از شعب دادگاه‌های حقوقی ارسال می‌شود و در اینجا جلسه رسیدگی به دادخواست با حضور فروشنده و نماینده بانک برگزار می‌شود.

در صورتی که فروشنده نتواند دلیل موجهی برای عدم اجرای تعهد و پایان اقساط وام ملک ارائه دهد، دادگاه مورد نظر وی را محکوم می‌کند که فک رهن را انجام دهد و سند ملک رهنی را به صورت رسمی تنظیم نماید.

اما اگر فروشنده تعهد خود را به جای آورده و اقساط وام را تسویه کرده باشد، می‌تواند به فرایند تنظیم سند رسمی بپردازد. در غیر این صورت، خریدار حق دارد به دادگاه اجرای احکام مدنی مراجعه کرده و با دریافت مجوز از دادگاه، اقساط را تسویه کند. سپس پس از طی این مراحل، مبلغ واریزی به حساب بانک را از فروشنده درخواست و دریافت می‌کند.

لازم به ذکر است که در صورتی که خریدار بدون طی مراحل قانونی، اقساط وام را تسویه کند و اجازه قانونی از دادگاه را دریافت نکرده باشد، حق مطالبه و دریافت مبلغ مورد نظر از فروشنده را ندارد. بنابراین، رعایت مراحل قانونی جهت تسویه اقساط وام، برای حفظ حقوق هر دو طرف بسیار ضروری است.

شرایط و مدارک لازم برای تنظیم دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در رهن

این شرایط تماما مانند مراحل مشاع و قولنامه ای می باشد. قسمت شرایط این دو مطلب مطالعه گردد.

وکیل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و مزایای داشتن وکیل

تنظیم دادخواست با حضور وکیل دادگستری دارای مزایای متعددی است که می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. وکیل می‌تواند فک رهن ملکی که در رهن است را از فروشنده بخواهد و به این ترتیب از اینکه خریدار بعداً با مشکلاتی در این زمینه مواجه شود، جلوگیری کند.
2. در صورتی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد، وکیل با حضور مامور دادگاه می‌تواند سند رسمی را به نام خریدار بزند و از پیچیدگی‌های احتمالی در این زمینه جلوگیری کند.
3. با تنظیم دادخواست توسط وکیل، نیاز به حضور خریدار در دادگاه برای تایید سند نخواهد .
4. وکیل خوب خسارتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب می‌کند و در صورت نیاز، از اخذ اجرای قضایی نیز پیگیری می‌کند. همچنین، در تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رعایت برخی نکات از جمله وضعیت پلاک ثبتی، رهن یا بازداشت بودن، تفکیک یا افراز آن و… ضروری است که با رعایت این نکات توسط وکیل دادگستری در زمان و هزینه خواهان صرفه‌جویی خواهد شد.

آیا در حال دفاع از حقوقتان در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع هستید؟ بهترین راه برای رسیدن به موفقیت و کسب حق شما، داشتن یک وکیل ماهر و با تجربه است. وکیل علی مرتضایی با سابقه‌ی درخشان در این زمینه، همواره آماده‌ی نهادن بهترین حمایت حقوقی برای شماست.

بودن وکیل علی مرتضایی در این پرونده، به شما کمک می‌کند تا به راحتی مستندات و مدارک لازم را جمع‌آوری کنید، دادخواست لازم را تهیه کنید و به مراحل دادرسی با اطمینان بیشتری بپردازید. همچنین وکیل علی مرتضایی به عنوان مشاور شما، با داشتن تجربه‌ای گسترده در این حوزه، به شما راهنمایی‌های لازم را در خصوص بهترین استراتژی‌های دفاعی و حقوقی می‌دهد.

با انتخاب وکیل علی مرتضایی، شما در پرونده‌ی خود از تخصص و تجربه‌ی یک وکیل حرفه‌ای بهره‌مند خواهید شد و می‌توانید بهترین نتیجه‌ی ممکن را برای پرونده‌ی خود بدست آورید. با ما تماس بگیرید تا به شما کمک کنیم بهترین تجربه حقوقی را در این پرونده بدست آورید.