تفکیک در لغت به معنای «جدا کردن» است و در اصطلاح ثبتی تقسیم زمین به قطعات مختلف را تفکیک ملک میگویند. بنابراین به ملکی که دارای سند تفکیکی است، ملک تفکیکی گفته میشود. تفکیک ملک یک شامل یک فرآیند اداری است که با درخواست مالک یا مالکان و توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل قرار گیری ملک نسبت به ملک مشاع و غیر مشاع انجام میگیرد. در نهایت چنین ملکی به چند قطعه با مشخصات معین تقسیم میشود.
تفکیک ملک چگونه انجام میگیرد؟
به تقسیم هر نوع مال غیر منقول شامل انواع خانه، زمین و هر مالی که قابل نقل و انتقال نباشد به قطعات کوچکتر، «تفکیک سند ملک» گفته میشود. عموما برای این کار صورتجلسه تفکیک سند با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میگردد.
چنین صورتجلسهای فقط تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شمارهگذاری آنها میپردازد و در آن به مالکیت خصوصی واحدها پرداخته نمیشود. اگر ملک قبل از تفکیک تنها یک مالک داشته باشد پس از اینکه تفکیک صورت گرفت باز هم متعلق به همان شخص است. در صورتی که ملک شرایط مشاعی داشته باشد باید در صورتجلسه قدرالسهم شرکاء مشخص شود. صورت جلسه تفکیکی باید پیش از تقسیم نامه اجرا شده و در این زمینه حکم پیش نیاز را دارد و از اهمیت بسیاری برخوردار است.
اهمیت صورت جلسه تفکیک در سندهای تفکیکی
این صورتجلسه به چند دلیل دارای اهمیت است که مهمترین آنها عبارتند از:
- برای فروش قطعات تفکیکی ملک: برای این که هریک از قطعات تفکیک شده به فروش برسند نیاز است که صورتجلسه تفکیکی در اختیار داشته باشید. این صورتجلسه باید به دفتر اسناد رسمی ارسال شود. در حالت کلی متقاضی یا متقاضیان با مراجعه به دفترخانه تقاضا برای انتقال قطعات را درخواست میدهند. سپس سردفتر اطلاعات را در دفتر انتقالات سند مالکیت ثبت کرده و در نهایت ارسال آن به اداره ثبت صورت میگیرد تا خریدار بتواند سند مالکیت را دریافت نماید.
- برای صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی: در صورتی که یک ملک پس از ثبت در دفتر املاک به قطعات مختلفی تفکیک شده باشد، در صورت درخواست یکی از مالکین برای اجرای صورتجلسه تفکیکی باید سند مالکیت اولیه ابطال شده و سند تفکیکی ملک صادر شود.
- برای تنظیم تقسیم نامه بین مالکان مشاعی: تقسیم نامه به طور کلی به نوعی صلح بین شرکا گفته میشود و ملکی که به صورت مشاعی باشد میتواند وارد مرحله تقسیم نامه شود. پس از اینکه تفکیک صورت گرفت تقسیم نامه بر اساس صورتجلسه تفکیکی انجام میگیرد و اداره ثبت اسناد نیز تقسیم نامه را صادر میکند. تقسیم نامه به طور کلی باید با رضایت شرکا اجرا شود.
شرایط تنظیم صورت جلسه
بعد از دریافت گواهی پایان کار ملک از شهرداری، مالک اصلی باید تقاضای خود را به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی به اداره ثبت ارائه نماید. در مرحله بعد اداره ثبت با هدف دریافت گواهیعدم بازداشت، دستور استعلام صادر میکند. در صورتعدم بازداشت برای بازدید از محل و در نهایت تنظیم صورتجلسه تفکیکی اقدام میشود.
هزینه تنظیم صورتجلسه
هزینه تفکیک سند با توجه به میزان قیمت ارزش معاملات به صورت به روز تعیین میشود. منظور از رو، تاریخ و زمانی است که برای تفکیک سند در خواست میشود.
تفاوت میان افراز و تفکیک
ممکن است با توجه به شرایط حقوقی مشابه، افراز و تفکیک با یکدیگر اشتباه گرفته شوند. مهمترین تفاوتهای میان افراز و تفکیک عبارتند از این که:
- افراز عموما بین دو یا چند شریک مشاعی اجرا میشود اما در خصوص تفکیک نیازی به مشارکت وجود ندارد. در واقع حتی یک مالک واحد نیز میتواند درخواست سند تفکیکی ملک داده و ملک خود را تفکیک کند. در حالی که در افراز وجود چند شریک محرز است.
- در حالت کلی در افراز شرط اصلی اختلاف است یعنی زمانی افراز در نظر گرفته میشود که بین شرکا توافق وجود نداشته باشد اما سند تفکیکی ملک به طور کلی بر پایه صلح است. به بیان سادهتر اگر شریک یا شرکاء اختلافی نداشته باشند در خواست تفکیک سند داده میشود اما اگر اختلافی وجود داشته باشد باید افراز صورت گیرد.
- افراز به طور کلی به رأی افراز استناد میشود چه رأی در اداره ثبت اسناد صادر شده باشد و چه در دادگاه! اما در خصوص سند تفکیکی ملک به صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیاز خواهید داشت. در صورتی که نسبت به تفکیک اعتراضی وجود داشته باشد در اداره ثبت و اسناد رسیدگی میشود اما اگر اعتراض به وضعیت افراز باشد این اعتراض باید در دادگاه مطرح شود و همه شرایط برای صدور رأی نهایی بررسی شود.
- در صورت اعتراض در زمان اجرای عملیات تفکیک پروژه متوقف میشود تا شرایط اعتراض تعیین تکلیف گردد اما در مورد افراز چنین چیزی نیست و افراز در هر شرایطی قابل اجرا است.
وکیل تفکیکی کیست؟
در پروندههای حقوقی که در آن مالکان با یکدیگر برای تقسیم یک ملک به توافق لازم دست پیدا نمیکنند، حضور یک وکیل تفکیکی میتواند چاره ساز باشد.
وکیل الزام به تفکیک ملک با توجه به آگاهی از همه قوانین و تبصرههای موجود در این زمینه میتواند با در نظر گرفتن شرایط طرفین پرونده را در مدت زمان کمتری به سرانجام برساند.
دعوای تفکیک ملک از جمله دعاوی حقوقی است و فرآیند پیگیری این نوع دعاوی با پروندههای کیفری متفاوت است. یک وکیل تفکیکی به خوبی میداند که برای رسیدگی به این پرونده باید با چه مدارکی و از چه راهی اقدامات لازم را انجام دهد.
عموما در چنین پروندههایی فرآیند درخواست با ارسال یک تقاضانامه به دفترخانه اسناد رسمی آغاز میشود که طی این درخواست خواسته میشود که اسناد ملک تفکیک و قدرالسهمها مشخص شود و مراحل بعدی طبق آنچه در بخشهای قبلی اشاره کردیم پیش میرود تا در نهایت پرونده به انتها برسد.
عموما برای حل و فصل دعاوی تفکیکی نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و این پروندهها توسط اداره ثبت پیگیری میشوند. اما در زمانی که مالکان یک ملک با هم اختلاف نظر دارند و یا یکی از ادارات شهرداری، بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی و… مانع از ثبت یا تفکیک سند شود،
برای تفکیک ملک اقدام به دعوای الزام به تفکیک میشود که در چنین شرایطی حضور یک وکیل تفکیکی میتواند راه را بسیار هموار سازد.
وکیل علی مرتضایی
آیا در دنیای پیچیده و دست و پاگیر حقوق، در تلاش برای امور تفکیکی هستید؟ آیا در برخورد با مسائل پیچیده و آشوب زندگی خود نیاز به راهنمایی یک وکیل با تخصص تفکیکی دارید؟
اگر پاسخ شما بله است، وکیل علی مرتضایی آماده به خدمت رسانی در زمینه امور تفکیکی میباشد. با سالها تجربه در این حوزه و تخصص برجسته خود، او میتواند راهنما و مشاور مطمئنی برای شما باشد.
وکیل علی مرتضایی در امور تفکیکی انواعی از خدمات را ارائه میدهد، از جمله:
- مشاوره حقوقی: با توجه به مشکلات و نیازهای شما، وکیل ما میتواند به شما مشاورههای قانونی دقیق و صحیحی ارائه دهد. او به صورت شخصی و حرفهای با شما همراه خواهد بود تا بتوانید در انتخاب بهترین راهکار برای موضوعات تفکیکی خود پیش بروید.
- نمایندگی حقوقی: وکیل علی مرتضایی میتواند شما را در دادگاه نمایندگی کند و به دفاع از حقوق شما بپردازد. او با تمام توان و انگیزه خود به امور تفکیکی رسیدگی میکند.
- تنظیم اسناد و توافقنامهها: با دانش و تجربهای که در زمینه تفکیک و جدایی دارد، میتواند در تنظیم اسناد و توافقنامههای لازم برای جدایی و تفکیک به شما کمک کند.
وکیل علی مرتضایی با اخلاق حرفهای و تعهد کامل به مشتریان خود، به دنبال تسهیل در مسیر حقوقی شماست. با استفاده از خدمات وی، میتوانید اطمینان داشته باشید که حقوق و منافع شما در امور تفکیکی به دستان حرفهای و قابل اعتمادی سپرده شده است.
به وکیل علی مرتضایی اعتماد کنید و به او اجازه دهید در امور تفکیکی شما را راهنمایی کند. تماس با او برای یک مشاوره اولیه میتواند اولین قدم موفقیت شما در راه حقوقیتان باشد.
با وکیل علی مرتضایی، راهی جدید به سوی زندگی بهتر را آغاز کنید!
